- EXTINCTION ET RECONNAISSANCE DU DROIT DE PASSAGE EN CAS DE CESSATION DE L’ENCLAVE
2.1. Extinction du droit de passage en cas de cessation de l’enclave
Lorsque l’enclave cesse, l’article 685-1 du Code Civil permet au propriétaire du fonds servant d’invoquer à tout moment l’extinction de la servitude.
Tel est le cas lorsque le propriétaire du fonds enclavé acquiert une parcelle attenante qui lui donne un autre accès à la voie publique. Peu importe dans ce cas que des aménagements soient nécessaires. - Si le terrain dispose d’un accès à la voie publique, le propriétaire ne peut plus exiger l’utilisation du droit de passage ; de même s’il crée lui-même l’enclavement de son terrain.
- Pour prétendre bénéficier d’un droit de passage, il faut que le terrain ne possède aucun accès à la voie publique et que l’état d’enclave soit involontaire. Nul ne peut bénéficier d’une servitude du fait d’une situation qu’il a lui-même créée.
- Selon la jurisprudence, un jardin a l’arrière d’une maison n’est pas considéré comme enclavé.
- Par ailleurs, pour la notion d’enclave, on regarde l’entité immobilière et non le terrain concerné uniquement. Ainsi une parcelle enclavée ne le devient plus si le propriétaire de ladite parcelle achète une parcelle contiguë qui n’est pas enclavée.
Autre point, si nous obtenons l’extinction de ce droit de passage, Si les voisins revende le terrain :
- Si l’enclave résulte d’une division d’un fonds, il revient au vendeur de prendre à sa charge les frais d’aménagement du passage.
Un point à éclraircir :
la Cour de cassation, dans une décision du 27 octobre 1993, a indiqué que les servitudes établies par le fait de l’homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l’objet de la publicité foncière (Cour de cassation, Civ 3ème, 27 octobre 1993, n° de pourvoi : 91-19874).
Et un deuxième qui fait peur, la différence entre servitudes conventionnelles ou légales:
La disparition en cas d’enclave (loi du 25 juin 1971 nouvel article 685-1 du code civil) ne concerne que les servitudes légales, jamais les servitudes conventionnelles, donc dans votre cas, la servitude provenant d’un acte notarié, elle subsiste malgré le désenclavement, car cette servitude est d’origine conventionnelle.
(Cass. 3° civ. 19 janvier 1983).
Hélas trois fois hélas, une servitude contenue dans un acte de vente ne peut être que conventionnelle, une vente est une convention ou un contrat, avec comme accessoire dudit contrat une constitution de servitude de passage, il n’est pas plus possible de faire conventionnelle……..
La définition des servitudes légales est donnée par l’article 649 du code civil : Les servitudes établies par la loi ont pour objet l’utilité publique ou communale ou l’utilité des particuliers.
Peut-être la réponse :
Le Code civil distingue trois types de servitudes :
Les servitudes qui dérivent de la situation des lieux (Articles 640 à 648). On y trouve la servitude d’écoulement naturel des eaux.
Les servitudes établies par la loi (Articles 649 à 685-1). On y trouve les règles en matière d’égouts des toits, de mur mitoyen, des vues sur le mur du voisin, de droit de passage…
Les servitudes établies par le fait de l’homme (Articles 686 à 710) Ces servitudes sont établies par des conventions entre propriétaires, elles sont également appelées servitudes conventionnelles.
Et le négatif :
Peu de chance de faire supprimer une servitude, surtout conventionnelle, en se basant sur l’extinction de l’enclave.
sauf si la servitude a été explicitement instaurée pour cause d’enclave, que ce terme figure dans l’acte .